La caída de precios en el mercado inmobiliario exige revisar las tablas
VEA LA SENTENCIA. La Sala de lo Contencioso respalda la decisión del Tribunal Económico-Administrativo Regional de rechazar las liquidaciones del Gobierno de Cantabria por falta de motivación y uso de tablas obsoletas.
27-03-2015
La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria entiende que la caída de precios en el mercado inmobiliario exige revisar las tablas que el Gobierno de Cantabria aplica a la hora de liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
De esta forma, respalda la decisión del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Cantabria (TEARC) que viene estimando las reclamaciones de los contribuyentes que no están de acuerdo con la liquidación de este impuesto que realiza la Agencia Cántabra de la Administración Tributaria.
En sucesivas sentencias –que se vienen dictando desde el pasado otoño- la Sala explica que con anterioridad venía confirmando las liquidaciones que realizaba el Gobierno porque estaban basadas en tablas que descansaban en “valores medios del mercado corregidos a través de determinados factores para adaptarlos al bien en cuestión”
Sin embargo, “la crisis sufrida en nuestro país ha supuesto un hecho notorio, cual es la caída de los precios en el mercado inmobiliario”, señala la Sala en una sentencia en la que anula la liquidación que la administración regional realizó en relación a una compraventa escriturada en 2008.
En aquel caso, se trataba de la compra de 1/24 parte de una casa derruida con huerto en la calle Río de la Pila de Santander, escriturada en 18.000 euros.
La adquiriente pagó 1.267 euros por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en 2008, pero tres años después la Administración corrigió esta cifra y la elevó a 3.069 euros, al entender que la finca tenía un valor de 40.43 euros.
Indefensión del contribuyente
Frente a esa liquidación, se presentó reclamación económico-administrativa ante el TEARC, que fue estimada. Ahora, es el Gobierno de Cantabria quien trata de combatir la estimación de dicha reclamación ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo.
Entiende la administración regional que la ley le ampara a la hora de utilizar las tablas de uso interno como método de valoración, así como la jurisprudencia de la propia Sala de lo Contencioso-Administrativo.
Sin embargo, el TEARC señala que no existe “explicación aclaratoria del origen o criterio utilizado para la aplicación de los valores o coeficientes”, lo que coloca al contribuyente “en indefensión al no poder argumentar en contra de la valoración, salvo acudiendo a la tasación contradictoria”.
Y añade que la “necesidad de motivación se refuerza en una situación de crisis inmobiliaria como la que se ha viviendo en los últimos años”, que ha dado lugar a la “desaparición de precios de referencia”, lo que, a su juicio, “aconsejaba un análisis más individualizado”.
“Sin perjuicio de la validez del uso de las tablas, se requeriría una mejor confección de las mismas, de una parte, y una mejor aplicación, de otra”, apostilla.
No se evalúa la evolución de los precios
La Sala respalda las argumentaciones mantenidas por el TEARC y señala que la administración tributaria, si bien “utilizó uno de los métodos que la legislación permite”, “lo hizo sin efectuar análisis alguno de la evolución de los precios en relación a los valores de las tablas”.
“Y sobre todo, lo hizo sin aplicar factor alguno de corrección ni explicar cómo en plena crisis estos valores se mantenían vigentes o, incluso, lograban ser superiores”, añade la Sala.
Además, recuerda que distintas órdenes de la Consejería de Hacienda en que descansa otro de los métodos de comprobación “se hacían eco explícito de la tendencia del mercado inmobiliario, aplicando un coeficiente corrector para cubrir las bajadas de los precios”, lo que pone de manifiesto que la administración “reconoce que los valores anteriores se han separado de los valores reales”.
En el caso concreto expuesto, la Sala subraya que el informe de la administración que sirvió para fijar la liquidación “tan sólo contiene la referencia a la superficie y edificabilidad, para pasar a aplicar unos valores estándar correspondientes a una de las siete zonas en que distribuye a la Comunidad Autónoma”.
“Con respecto a la finca en concreto, ni siquiera se responde a las alegaciones de no estar urbanizada, de que no se corresponden con la superficie existente y que la edificación está en estado ruinoso; no se tienen en cuenta ni siquiera factores como que la finca no tiene salida a calle sino que está al fondo de un callejón, y el estado de abandono de la misma”, continúa.
En definitiva, señala la Sala que “la propia admisión de esta lejanía gradual de los valores anteriores que aplica a los reales del mercado sin un mínimo esfuerzo motivador” da lugar a lo que el Tribunal Supremo ha calificado como “un acto arbitrario que produce la indefensión del contribuyente, que nada puede alegar ni argumentar por cuanto se halla ante un completo vacío de razones”.
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CANTABRIA
SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO
S E N T E N C I A
Ilma. Sra. Presidenta en sustitución
Doña Clara Penín Alegre
Ilmas. Sras. Magistradas
Doña María Esther Castanedo García
Doña Paz Hidalgo Bermejo
En la ciudad de Santander, a nueve de febrero de dos mil quince.
La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria ha visto el recurso número 159/2014, interpuesto por EL GOBIERNO DE CANTABRIA, representado y defendido por el Letrado de sus Servicios Jurídicos contra el TRIBUNAL ECONÓMICO-ADMINISTRATIVO REGIONAL DE CANTABRIA, representado y defendido por el Abogado del Estado. Es parte codemandada Doña Rosario Carmen Díaz Camus, representada por la Procuradora Sra. Peña Álvarez y asistida por la Letrada Sra. Nemesio Lamar.
La cuantía del recurso quedó fijada en 1.802,75 €.
Es Ponente la Ilma. Sra. Doña María Esther Castanedo García, quien expresa el parecer de la Sala.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO: El recurso se tuvo por interpuesto el día 14 de abril de 2014 contra la resolución del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Cantabria de fecha 31 de enero de 2014 por la que se estima la reclamación económico-administrativa nº 39/00196/2012 interpuesta por Doña Rosario Carmen Díaz Camus frente a la liquidación complementaria por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en relación con la compraventa escriturada el 11 de agosto de 2008.
SEGUNDO: En su escrito de demanda, la parte actora interesa de la Sala dicte sentencia por la que se declare la nulidad de la resolución combatida, por ser contraria al ordenamiento jurídico.
TERCERO: En su escrito de contestación a la demanda la Administración demandada solicita de la Sala la desestimación del recurso, por ser conforme a Derecho el acto administrativo que se impugna.
CUARTO: No se solicitó el recibimiento del proceso a prueba
QUINTO: Evacuados los correspondientes escritos de conclusiones se señaló fecha para la deliberación, votación y fallo, que tuvo lugar el día 4 de febrero de 2014.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO: Es objeto del presente recurso la resolución del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Cantabria de fecha 31 de enero de 2014 por la que se estima la reclamación económico-administrativa nº 39/00196/2012 interpuesta por Doña Rosario Carmen Díaz Camus frente a la liquidación complementaria por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en relación con la compraventa escriturada el 11 de agosto de 2008.
Por el Gobierno de Cantabria se esgrimen los preceptos de aplicación en cuanto a la posibilidad de acudir a este método de valoración (artículo 57 y 134 de la Ley General Tributaria 58/2003 y 46 del Real Decreto Legislativo 1/1993), resoluciones previas del TEARC, como la de 28 de abril de 2011 en relación a la suficiencia de motivación por referencia a las tablas de uso interno y la jurisprudencia de la Sala que las ha avalado, por todas, STSJ 656/2013. También alega la aplicación de lo previsto en el artículo 135 de la LGT en relación con la titulación del técnico actuario en el procedimiento de comprobación de valores.
A la anterior pretensión se opone la Abogacía del Estado considerando esta motivación insuficiente y ajustada a derecho la resolución impugnada. Primero, por cuanto el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Cantabria está vinculado a las resoluciones dictadas por el Tribunal Económico-Administrativo Central (RG 453, 454 Y 459/2011, de 22 de enero de 2013) conforme al artículo 239.7 de la Ley General Tributaria. No existiendo explicación aclaratoria del origen o criterio utilizado para la aplicación de los valores o coeficientes, se estaría colocando al contribuyente en indefensión al no poder argumentar en contra de la valoración salvo acudiendo a la tasación pericial contradictoria. Necesidad de motivación que se refuerza en una situación de crisis inmobiliaria como la que se ha vivido en los últimos años y desaparición de precios de referencia, lo que aconsejaban un análisis más individualizado, siendo éste el criterio seguido por la moderna jurisprudencia (STS 24-3-2014, TSJ Castilla-León de 26-3-2014, rec. 948/2010). Sin perjuicio de la validez del uso de las tablas, se requeriría una mejor confección de las mismas, de una parte, y una mejor aplicación, de otra.
También se opone la codemandada alegando que la indefensión declarada por el TAERC se sustenta en la utilización por parte de la administración autonómica de fórmulas genéricas e inteligibles, utilizando factores de futuro, sin justificaciones o comprobación de los valores dados por la parte y utilizando tablas con módulos de cifras abstractas.
SEGUNDO: La sala ha conocido y resuelto ya de varios casos idénticos y en esta sentencia vamos a utilizar los mismos argumentos, jurisprudencia y conclusiones, a los efectos de confirmar lo resuelto por el TEARC, y de garantizar la seguridad jurídica en nuestras resoluciones.
Cierto es que la Sala ha venido confirmando la validez de una comprobación de valores con base en las tablas de uso interno de la Administración al descansar, hasta que estalló la crisis inmobiliaria, en valores medios del mercado corregidos a través de determinados factores para adaptarlos al bien en cuestión. Y era la aplicación de estos factores los que permitían determinar si, efectivamente, el valor final arrojado por la Administración lo era individualizado permitiendo al contribuyente combatirlos en sede judicial.
No obstante, la crisis sufrida en nuestro país ha supuesto un hecho notorio, cual es la caída de los precios en el mercado inmobiliario. Como ya advirtió la Sala en su sentencia de 25 de octubre de 2014, rec. 403/12. Cierto es que la Sala ha venido considerando suficientemente motivada la comprobación de valores por referencia a la aplicación, bien de la Orden HAC/9/2007 de 26 de marzo, bien del uso de tablas internas a efectos del los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones, en aplicación de la Ley 36/2006 que dio nueva redacción del art. 57.1 Ley General Tributaria. El art. 10 del texto refundido de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados aprobado por RDL 1/1993 de 24 de septiembre establece que la base imponible de estos impuestos estará constituida por el valor real de los bienes y derechos transmitidos. El art. 57.1 de la Ley 58/2003 de 17 de diciembre, General Tributaria, establece que el valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración mediante el dictamen de peritos de la Administración. Y también es cierto que la Sala considerado suficientemente motivada la comprobación cuando este dictamen se hacía por referencia a unas tablas de uso interno.
Sin embargo, y al igual que sucedió respecto de la concreta estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal en el rec. 403/12, Sentencia de 25 de octubre de 2013, «la utilización de uno de los medios de comprobación del valor real avalado legalmente no planteaba problema alguno hasta el momento en un mercado al alza, donde precisamente la evolución del mercado inmobiliario permitía descartar que el valor asignado fuera superior al real (presupuesto de la Ley) a través de la aplicación de métodos de alguna forma estandarizados», en este caso no por referencia a las Ordenes HAC sino a unas tablas confeccionadas por la propia Administración.
Al respecto, el Tribunal Constitucional, en sentencia 194/2000, de 19 de julio, indicó la ausencia en la legislación de lo que debía entenderse por valor real, siendo una magnitud indeterminada. Ni determina qué debe entenderse por valor real, ni especifica los parámetros que deben emplear en todo caso los sujetos pasivos del ITP para determinarlo. Por esta razón las discrepancias en relación con la valoración de los bienes y derechos no solo serían lógicas y razonables, sino incluso frecuentes. Y concluía que «la Ley, ni define qué debe entenderse por valor real, ni especifica qué criterios o parámetros -de entre los múltiples y heterogéneos que existen-deben tenerse en cuenta a la hora de fijarlo. De este modo, no resulta aventurado afirmar que la tarea de comprobar el "valor real" de los bienes y derechos, lejos de arrojar una cifra… exacta, incontrovertible o, al menos, previsible dentro de un margen razonable, normalmente dará lugar a tantos resultados como peritos la lleven a cabo. El propio legislador es consciente de esta circunstancia cuando permite que el sujeto pasivo promueva la "tasación pericial contradictoria, en corrección" de la valoración practicada por la Administración».
En cuanto a la elección de uno de los métodos establecidos en el artículo 57.1 Ley General Tributaria, el legislador no determina la preferencia de ninguno sobre los demás (ver en este sentido Sentencia del Tribunal Supremo Sala 3ª, sec. 2ª, 7-12-2011, rec. 71/2010), por lo que la Administración es libre de elegir el que considere va a permitir llegar a determinar esa magnitud indeterminada que se considera valor real y que no debe perderse de referencia para la aplicación del artículo 57.1 en la comprobación de valores de un Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Llegados a este punto, conviene recordar la jurisprudencia del Tribunal Supremo en torno de las exigencias de una comprobación de valores (por todas, ST, Sala 3ª, sec. 2ª, 31-3-2014, rec. 1301/2011: «la comprobación de valores debe ser individualizada y su resultado concretarse de manera que el contribuyente, al que se notifica el que la Administración considera valor real, pueda conocer sus fundamentos técnicos y prácticos y así aceptarlo, si llega a la convicción de que son razonables o imposibles de combatir, o rechazarlos porque los repute equivocados o discutibles y en tal caso, sólo entonces, proponer la tasación pericial contradictoria a la que también tiene derecho. Obligar al contribuyente a acudir a la referida tasación pericial, de costoso e incierto resultado, para discutir la comprobación de valores, cuando ni siquiera se conocen las razones de la valoración propuesta por la Hacienda, colocaría a los ciudadanos en una evidente situación de indefensión frente a posibles arbitrariedades o errores de los peritos de la Administración, a cuyas tasaciones no alcanza la presunción de legalidad de los actos administrativos, porque las peritaciones, aunque las practique un funcionario, son dictámenes (…) pues la tasación pericial contradictoria es un último derecho del contribuyente y no la única manera de combatir la tasación comprobadora de la base, realizada por la Administración, que antes ha de cumplir con su obligación de fundar suficientemente los valores a los que ha llegado, sin que el sujeto tributario venga obligado, por su parte, a acreditar el error o la desviación posibles de la Hacienda Pública cuando no conoce una justificación bastante de aquellos nuevos valores, pues en esta materia -como también tenemos declarado- la carga de la prueba del artículo 114 de la LGT, rige igualmente tanto para los contribuyentes como para la Administración, tanto en vía administrativa como jurisdiccional». En el mismo sentido, la STS, Sala 3ª, sec. 2ª, 24-3-2014, rec. 55/2012, tras aludir a esta constante jurisprudencia, indica que: «los informes periciales que han de servir de base a la comprobación de valores, deben ser fundados, lo cual equivale a expresar los criterios, elementos de juicio o datos tenidos en cuenta; que la justificación de dicha comprobación es una garantía tributaria ineludible; que por muy lacónica y sucinta que se interprete la obligación administrativa de concretar los hechos y elementos adicionales motivadores de la elevación de la base, no puede entenderse cumplida dicha obligación impuesta por el artículo 121 de la LGT, si se guarda silencio o si se consignan meras generalizaciones sobre los criterios de valoración o sólo referencias genéricas a los elementos tenidos en cuenta mediante fórmulas repetitivas que podrían servir y de hecho sirven, para cualquier bien».
TERCERO: Con relación a nuestro caso concreto, la Administración optó por acudir al método previsto en el artículo 57.1.e) LGT consistente en el dictamen de peritos de la Administración. Examinado el expediente, el informe (posteriormente ratificado sin mayores datos) tan sólo contiene la referencia a la superficie y edificabilidad, para pasar a aplicar unos valores estándar correspondientes a una de las 7 zonas en que distribuye a la Comunidad Autónoma. Con respecto a la finca en concreto, ni siquiera se responde a las alegaciones de no estar urbanizada, de que no se corresponde con la superficie existente, y que la edificación está en estado ruinoso. No se tienen en cuenta, ni siquiera para desestimar las pretensiones del interesado, factores como que la finca no tiene salida a calle sino que esta al fondo de un callejón y el estado de abandonado de la misma.
Ya la Orden HAC/23/08 utilizada para otro método de comprobación dejó constancia de «las desviaciones que respecto al valor real» se habían producido en su aplicación. Y en corrección de las desviaciones analizadas se introdujeron coeficientes correctores para «evitar la sobrevaloración» de los mismos. Y con la finalidad de proceder a «un mayor ajuste con la realidad actual del mercado inmobiliario», se continuaron «realizado a lo largo del año 2008 análisis de la evolución de los precios de mercado y de los valores declarados por los obligados tributarios, en los inmuebles a los que se aplica este método de comprobación de valor». La Administración autonómica era consciente, pues, de este desfase a la baja respecto de los valores considerados hasta el momento y, no obstante, utilizó uno de los métodos que la legislación permite. Pero lo hizo sin efectuar análisis alguno de la evolución de los precios en relación a los valores de las tablas. Y sobre todo, lo hizo sin aplicar factor alguno de corrección ni explicar cómo en plena crisis estos valores se mantenían vigentes o, incluso, lograban ser superiores. Cuando, se reitera, las distintas Órdenes HAC en que descansa otro de los métodos de comprobación se hacían eco explícito de la tendencia del mercado inmobiliario aplicando un coeficiente corrector para cubrir las bajadas de los precios. Es decir, se reconoce que los valores anteriores se han separado de los valores reales.
En estas circunstancias, las alegaciones de la parte recurrente en vía administrativa cobraron fuerza sobre el hecho de que el valor real podía encontrarse muy alejado del asignado por la Administración cuando descansaba en una pericial carente de presunción alguna a su favor, que no individualizaba suficientemente el bien valorado y que tan sólo hacía referencia a unos valores estándar desfasados. De ahí que el propio Tribunal Económico-Administrativo Regional de Cantabria considerase devenían estos valores o coeficientes estandarizados. De ahí que no pueda sino concluirse la ausencia de motivación suficiente de la comprobación de valores llevada a cabo a través de un método efectivamente legal. Por las circunstancias concurrentes y por la propia admisión de esta lejanía gradual de los valores anteriores que aplica a los reales del mercado sin un mínimo de esfuerzo motivador, la comprobación se ha convertido, reiterando las palabras del TS, «en un acto arbitrario, que produce la indefensión del contribuyente, que nada puede alegar ni argumentar por cuanto se halla ante un completo vacío de razones y criterios que puedan ser discutidos de contrario» respecto de un valor asignado fruto del dictamen.
CUARTO: De conformidad con el artículo 139 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, al resolver en primera o única instancia, el órgano jurisdiccional impondrá las costas a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que aprecie y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. Dado que la Sala ha venido considerando hasta el momento válida la comprobación de valores a través del dictamen de peritos de la Administración por referencia a las tablas de uso interno, criterio invocado por la recurrente, y que han sido las circunstancias socioeconómicas y su repercusión en el mercado inmobiliario actual las que han producido el desfase a la baja de los valores de referencia las que han provocado el cambio de criterio, no procede la imposición de costas a ninguna de las partes.
F A L L A M O S
Desestimamos el recurso contencioso-administrativo promovido por EL GOBIERNO DE CANTABRIA contra la resolución del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Cantabria de fecha 31 de enero de 2014 , siendo parte demandada el TEARC, sin imponer las costas procesales a ninguna de las partes en el procedimiento.
Así, por esta nuestra sentencia, que se notificará a las partes con expresión de los recursos que en su caso procedan frente a ella, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.