La vivienda en Cantabria: 81% son en propiedad y un 10% en régimen de alquiler
El año 2015 continúa con la evolución alcista con 2.040 viviendas vendidas en los dos primeros trimestres. De continuar esta tendencia, podría considerarse que el año 2013 el mercado tocó fondo y comienza la recuperación.
30-11-2015
Se ha presentado el primero de una serie de informes periódicos que se realizarán por el equipo de apoyo del Observatorio y que, en este caso, aborda, de forma monográfica, el estudio del mercado de compraventa y alquiler de viviendas libres en Cantabria. Como introducción a la materia, se parte de un análisis territorial que establece una relación entre la dinámica de población y la dinámica edificatoria. Esta introducción es el punto de partida para el estudio de la situación y evolución del mercado inmobiliario en Cantabria.
El primer capítulo, denominado CARACTERIZACION DEL PARQUE DE VIVIENDAS muestra un análisis cuantitativo y cualitativo del parque de viviendas y edificios de Cantabria, a partir de los Censos de Población y viviendade 2001 y 2011 elaborados por el I.N.E. Analiza los diferentes tipos de viviendas, definiendo su distribución espacial, evolución del período 2001-2011 y antigüedad.
El 65,32% de las viviendas principales, se sitúan en los municipios con población superior a 10.000 habitantes y el 44,35% en Santander y su área de influencia. Por lo tanto, la población residente en Cantabria puede afirmarse que mayoritariamente se concentra en torno a Santander, Torrelavega y Castro Urdiales.
La disminución del tamaño medio familiar para el conjunto de Cantabria ha pasado de ser 2,94 en el año 2001 a 2,5 en el año 2011, una disminución del 15%, que ha generado una demanda importante de vivienda.
La segunda residencia tiene un peso específico importante en Cantabria y con un 21% se sitúa muy por encima de la media nacional estimada en un 14,6% con los datos del año 2011.
Las mayores concentraciones de segunda residencia se encuentran en la costa oriental de Cantabria, en concreto en los municipios de Noja, Argoños, Laredo o Castro Urdiales.
La mayor concentración de vivienda vacía se encuentra en los municipios de Santander (10.742), Torrelavega (3.757), Castro Urdiales (3.364) y Piélagos (2.014).
El porcentaje de vivienda vacía es muy elevado en Cantabria debido principalmente al crecimiento experimentado en la última década
Los municipios con una antigüedad superior se encuentran en los valles interiores de Cantabria. Valdeprado del Río es el municipio que mantiene un parque de edificios más antiguo con un 75% de sus edificios construidos antes de 1.900, seguido de Cabúerniga con un 72,46%
El segundo capítulo denominado CARACTERIZACION DE LA DEMANDA DE VIVIENDAS analiza la demanda de vivienda a través del perfil del demandante. En el caso de la vivienda principal, a través del estudio de los hogares, régimen de tenencia de la vivienda y capacidad de endeudamiento del demandante en Cantabria, realizando una aproximación al precio que una familia media podría llegar a pagar por una vivienda.
El mayor número de hogares se localiza en las ciudades de mayor tamaño. Santander, único municipio con más de 100.000 habitantes, acoge a 73.395 hogares, lo que representa el 31% del total de los hogares de Cantabria. Si se analizan las cifras de población se verá que el municipio más dinámico es Castro Urdiales, seguido de Piélagos, Camargo, Bezana y El Astillero
Las familias cántabras muestran una clara preferencia por la propiedad a la hora a optar por su vivienda. La abrumadora mayoría, un 81% de las viviendas principales, lo son en régimen de propiedad, quedando el alquiler para un 10% de los hogares.
Por último, se aborda la demanda de segunda residencia a través de la procedencia del comprador.
Si se estudia la capacidad de endeudamiento global de un hogar medio en Cantabria, se verá que el gasto anual en vivienda no debería superar los 8.463 euros, que mensualmente supone 705 euros.
El tercer capítulo denominado CARACTERIZACION DEL MERCADO DE LA VIVIENDA, analiza el precio de la vivienda, en régimen de alquiler y venta, y el stock de vivienda a la venta.
Los valores del precio de la vivienda se han obtenido a partir de datos del Ministerio de Fomento, estadística del Notario y precios de venta recogidos en los principales portales inmobiliarios de internet: PISOS, IDEALISTA y FOTOCASA.
Existe un desfase evidente entre los precios de venta que fija el propietario y los que está dispuesto a pagar el comprador, y que tienen su reflejo en las cantidades que finalmente figuran en las escrituras de compraventa.
Las diferencias entre el precio de venta y de compra varían entre el 35 y el 45%. El valor de tasación se mantiene equidistante entre ambas. La disminución del precio ha sido menor en el caso del valor de tasación, con una bajada en el entorno del 15%. La rebaja del precio de venta se sitúa en torno al 30% y la rebaja del precio de compra en el 20%. La tendencia muestra una lenta, pero progresiva convergencia.
No existen datos de precios de compra por municipios y sólo hay datos de tasación en los cuatro municipios principales. Las únicas fuentes que muestran precios desglosados para todos los municipios de Cantabria son los portales de internet, que se refieren al precio de venta.
Los precios más altos en los municipios con población superior a 10.000 habitantes están en Castro Urdiales (2.065 euros/m2), Laredo (1.970 euros/m2) y Santander (1.953 euros/m2). Los más bajos en Los Corrales de Buelna (1.065 euros/m2) y Torrelavega (1.239 euros/m2). Entre el resto de municipios destacan Ribamontán al Mar con 2.280 euros/m2, Noja con 1.841 euros/m2, Miengo con 1.688 euros/m2 y Comillas con 1.640 euros/m2. Todos ellos son municipios turísticos.
La cuantificación del stock de la vivienda procede de diversas fuentes entre las que se encuentran el Ministerio de Fomento, CatalunyaCaixa, la estadística del Colegio de Arquitectos Técnicos, y datos recogidos de los principales portales inmobiliarios de internet. El informe muestra la enorme diferencia de los datos.
Respecto al alquiler de viviendas, se muestran datos procedentes de los portales de internet.
No existen datos oficiales que acoten el precio medio del alquiler en Cantabria. Los diferentes estudios realizados desde los portales inmobiliarios pueden a dar una idea aproximada del precio que los propietarios quieren por sus viviendas, aunque hay que tomar los datos con cautela ya que las diferencias son muy importantes y los precios que analizan no son precios reales de alquileres contratados.
En este capítulo también se recogen aspectos de la evolución de compraventa de viviendas.
El peor año registrado ha sido el 2013 con 3.133 viviendas vendidas, repuntando el 2014 con un 21% más de ventas en lo que viene a ser el primer año de crecimiento de las ventas. El año 2015 continúa con la evolución alcista con 2.040 viviendas vendidas en los dos primeros trimestres. De continuar esta tendencia, podría considerarse que el año 2013 el mercado tocó fondo y comienza la recuperación.
En el año 2014, 61,42 % de las viviendas vendidas eran usadas.
El despegue de las ventas se ha producido en Santander, y el resto mantiene una situación similar de estabilidad
Por último, el informe muestra conclusiones como previsiones del mercado:
Todos los indicadores muestran que se ha tocado suelo en el mercado de la vivienda.
Los precios parecen estabilizarse y la compra venta de viviendas empieza a remontar tímidamente. El valor de tasación de las viviendas sigue situándose un 15% por encima del valor de compra, lo que puede considerarse una anomalía del mercado que sería necesario corregir.
La vivienda nueva es casi inexistente en algunas localidades como Santander, pero es un lastre del mercado en zonas donde ya no existe demanda.
Las zonas turísticas tienen poca oferta de alquiler, lo que muestra claramente que Cantabria es destino preferente para las segundas residencias.
Situación actual del Plan Estatal de Vivienda 2013-2016
En cuanto a la situación del Plan Estatal de Vivienda 2013-2016 debemos destacar la realización de 4.388 actuaciones, en 6.444 viviendas, con un total de 6.519.930 euros concedidos en ayudas a los respectivos propietarios.
De estas cifras globales, las ayudas al alquiler de vivienda han supuesto 4.363.288 euros, correspondientes a 4.280 actuaciones en 4.280 viviendas.
En el apartado del fomento del parque público de vivienda de alquiler, la cantidad asciende a 566.395 euros, concentrados en una actuación de 20 viviendas.
El fomento de la rehabilitación edificatoria ha recibido 1.571.795 euros para 49 actuaciones en 1.016 viviendas.
Finalmente, el apoyo a la implantación del informe de evaluación del edificio ha recibido 18.451 euros para 58 actuaciones en 1.128 viviendas.